금리가 필수요소는 아니다… 단기적인 변동보다는 ‘시장 차별화’를 분석해야 한다.
부동산에서는 공급, 수요, 정책이 가장 중요한 요소입니다.
지난 2년간 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미치는 요인으로 대부분 전문가들이 꼽은 금리는 ‘톱3’ 요인에 포함되지 않았다.
물론 금리도 매우 중요한 요소입니다.
그러나 금리는 부동산 시장에 영향을 미치는 수백 가지 요인 중 하나일 뿐, 주요 요인은 아니라는 점을 말씀드리고 싶습니다.
많은 전문가들은 2022년 베어마켓의 원인이 대부분 금리 급등에 있다고 분석해 금리가 언제 떨어질지에만 관심을 두는 것으로 보인다.
아파트 가격 급락을 주장하는 사람들은 금리를 가장 중요하게 여긴다.
그 외에는 하락장을 분석하고 예측할 수 있는 근거가 없기 때문일 수도 있다.
2023년은 혼란스러운 시장이었습니다.
2024년 전략은 어떻게 수립해야 할까요? 사진은 서울의 한 아파트 풍경으로, 기사의 구체적인 내용과 무관합니다.
사진=박정훈 기자
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이제는 금리 인하를 바라는 것보다 실제 주민들이 주목하고 있는 요인에 집중하자고 제안하고 싶다.
이제 가장 중요한 것은 정책이다.
그리고 수요와 공급 측면을 함께 고려해 봅시다.
초등학교 사회 교과서에서 배운 세 가지 경제 요소를 활용하여 2024년 부동산 시장을 준비할 것을 제안합니다.
2023년은 혼란스러운 시장이었습니다.
1분기까지는 하락세를 보였지만 2분기에는 정체된 시장으로 반등했습니다.
3분기에도 꽤 많은 지역에서 증가세를 보였다.
하지만 4분기 들어 거래량이 급감하면서 다시 약세장에 진입하고 있습니다.
2023년 중반 물가가 반등한 이유를 살펴보면 1·3 조치에 따른 규제완화와 세금 및 주택특별대출 등 대출이 가능해졌기 때문일 수도 있다.
하지만 4분기 거래량이 급감한 이유는 보험대출이 대부분 소진돼 상장이 늘어났기 때문이다.
그리고 금리인하 기대감이 약화된 데에는 이유가 있을 수 있다.
그러나 이것이 주된 이유는 아닙니다.
현재 이사나 자가주택 구입을 원하는 수요층은 거의 없습니다.
이는 흥망성쇠 때문이 아니라 현실과 이상 사이에 괴리가 있기 때문이다.
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이제 이를 바탕으로 2024년 시장이 어떻게 흘러갈지 구체적으로 살펴보겠습니다.
2022년 12월 스마트튜브경제아카데미에서 2023년 부동산시장 전망이라는 제목의 특강이 열렸습니다.
당시 제목은 ‘하락과 상승이 혼재하는 가운데 시장 차별화 가속화’였다.
2023년 말에는 2024년을 바라보며 같은 제목으로 강의를 하게 됩니다.
2023년과 2024년은 크게 다르지 않을 것입니다.
우선 힌트가 있습니다.
단기적인 변동에 주의하시기 바랍니다.
몇 달에 걸친 변동은 부동산 관련 결정을 내리는 데 전혀 도움이 되지 않기 때문이다.
단기적인 변동에 대한 관심만 없애면 부동산 시장을 제대로 예측하고 대응할 수 있습니다.
시장차별화란 모든 아파트의 가격이 오르는 것이 아니라 오르는 아파트만 오르는 것을 의미한다.
상승하지 않는 것은 계속해서 상승하지 않습니다.
지속적으로 조정되는 아파트도 있습니다.
결국 무엇이 일어나고 있는지 자세히 분석하는 것이 지금 시장에서 가장 중요한 일이다.
2020년부터 2021년까지 전국 대부분의 지역에서 매매가격과 임대가격이 상승했지만, 그때에도 하락한 지역이 있었습니다.
면적이 감소하는 데에는 이유가 있습니다.
수요보다 공급이 많기 때문이다.
그러나 당시 상승세를 보였던 지역 중에는 상승할 이유가 없는 경우도 있었다.
일부 지역에서는 사상 최대 입주자수에도 불구하고 매매와 임대에 어려움이 동시에 발생하는 지역이 있다.
최근 몇 년 동안 입주가 거의 없었음에도 불구하고 시장 가격이 하락하고 있는 지역도 있습니다.
지역에 따라 이유는 다르지만, 본격적인 하락장으로 변했다고 해서 상황을 하나로 분석해서는 안 된다.
하락하고 있는 지역에서는 단기적인 하락 요인이 겹쳤을 수도 있습니다.
현재 시장은 이전 시기와의 상대적인 비교로 보아야지 완전히 하락한 것으로는 볼 수 없습니다.
매매가가 하락하는 지역도 있습니다.
하지만 전세가격이 오르는 지역이 더 많고, 상승률도 더 크다.
상식적으로는 말이 안 될 수도 있지만, 통계적으로는 가능합니다.
거래량이 적기 때문이다.
정상적인 거래가 많지 않고 극단적인 거래도 많기 때문이다.
시장이 이런 이유는 정상적인 시장이었다면 통계에 잡히지 않았을 거래들만 분석하기 때문입니다.
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오늘날과 같은 시장에서는 표준이 명확하면 됩니다.
2020년부터 2021년, 2022년까지의 시장상황을 함께 살펴봐야 하는 이유다.
2021년에는 상승만 할 것 같은 하락장이 있었고, 하락만 할 것 같은 2022년에는 희망이 있었습니다.
심지어 그는 매수 기회가 있다는 역설적인 제안까지 했습니다.
1년이 지난 뒤 돌이켜보면 그때가 최적의 타이밍이었다.
부동산 인사이트’ 칼럼을 통해 상황에 맞는 전략을 제시해왔습니다.
지금은 하나만 보셨으면 좋겠습니다.
지금 거래를 하기 위한 조건인지 아닌지. 거래를 하려면 사고 팔거나 팔고 사야 합니다.
현재 거래량이 낮다는 것은 매수도, 무엇보다 매도도 어려운 시장이라는 뜻이다.
결국 거래가 원활하게 진행될 수 없는 시장이다.
현재 시장이 하락세를 보이고 있는 지역은 본 거래의 차단이 극도로 강화된 곳이다.
일례로 최악으로 평가되는 대구광역시에서는 일반 아파트 매매와 분양권 거래 등 어려운 여건이 겹쳐 지난 1년간 시장 거래가 난항을 겪었다.
이런 상황에서 분양 물량이 계속 늘어나면서 미분양 물량이 쌓여가고 있다.
결국 수요와 공급이 왜곡됐다.
현재 수도권 등 수급이 원활하지 않은 지역, 특히 신규 공급 계획이 없는 지역은 조정할 이유가 없다.
현재 수도권에 매매 매물이 쌓이고 있다는 소식이 있습니다.
매물이 폭증하는 이유는 2023년 부동산 가격이 올랐기 때문이다.
낮은 가격에 매물을 내놓으면 거래가 실패할 일은 없다.
구매자는 여전히 시장 가격이 높다고 생각합니다.
이 시장을 어떻게 활용해야 할까요? 거래량이 급감하면서 추가 매물도 나오고 가격도 조정되고 있어 구매자들은 기다릴 수밖에 없다.
기존 부동산의 시세 변동폭이 커지면서 매매가격이 오른 단지의 신규 매매도 변동이 불가피하다.
불안한 상황에서는 의사결정이 어렵다.
관측층은 계속해서 늘어날 수밖에 없습니다.
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관찰 레이어가 늘어날수록 꿈도 달라지게 됩니다.
정부는 정부와 다르게 생각하고, 건설사는 건설사와 다르게 생각하며, 노동조합은 노동조합과 다르게 생각하고, 일반 소비자는 일반 대중과 다르게 생각합니다.
여기서 시행착오가 발생합니다.
그러한 시행착오로 인해 시장은 더욱 악화될 수 있고, 더욱 악화되는 상황에서 누군가는 의도하지 않은 피해를 입기도 하고, 누군가는 예상치 못한 기회를 포착하게 될 수도 있습니다.
당신은 기회를 잡는 사람이되고 싶습니까? 아니면 현재를 돌아보고 나중에 후회하는 사람이 되고 싶나요? 기회를 잡기 위해서는 평소보다 관심분야를 더 넓게 확장해야 한다.
그래야만 과소평가되었는지 과대평가되었는지 판단할 수 있습니다.
그리고 당신이 해야 할 일은 규칙에 따라 결정을 내리는 것뿐입니다.
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