재개발/재건축 정비사업 절차 ③ 관리처분계획단계 – 관리처분계획 승인
●관리처분계획 승인을 받았다는 것은 재개발·재건축 사업이 어느 정도 완료되었음을 의미한다.
●관리처분계획이란 관리처분계획이 어느 정도 진척되어 기존의 낡고 하자가 있는 건물이나 아파트단지를 신축 및 매각하기 전 단계에 이르렀음을 의미합니다.
각종 기반시설 등의 철거계획과 주민이전계획, 신규주택분양계획을 수립합니다.
관리처분 승인을 받아야만 실제 이전이 시작되고 건물 철거도 가능해진다.
관리처분계획 승인 절차
매각신청완료 → 관리처분계획수립 → 기존재산 및 출연금 통지(총회 1개월 전) → 관리처분계획총회 → 관리처분계획승인신청 → 관리처분계획승인
●사업시행 승인 후 감정평가를 거쳐 매각신청을 하여 관리 및 처분계획 승인을 받습니다.
관리처분계획승인을 받기 위해서는 관리처분계획을 수립하여야 한다(법 제74조제1항 본문 및 영 제62조).
관리·처분계획의 수립● 매각신청기간이 종료되면 사업시행자는 매각신청 현황에 따라 다음 각 호의 사항이 포함된 관리·처분계획을 수립하고 시·군수의 승인을 받아야 한다.
시·군수 등이 직접 관리처분계획을 수립하는 경우에도 문서고시, 관련 서류의 공람 및 의견청취, 승인내용의 공시, 공람계획 및 승인내용 등의 공시절차를 반드시 거쳐야 한다.
(법 제74조제5항, 제78조제6항) 관리처분계획은 총회에서 결의 ● 관리처분계획은 총회에서 의결할 사항이므로 의결해야 함 관리처분계획 승인 신청 전 조합원총회를 거쳐야 함(법 제45조제1항제10호) ● 조합은 관리처분계획의 수립을 의결함. 이를 위하여 각 조합원은 관리처분계획 수립 3)~6)에 해당하는 사항을 총회일로부터 1개월 전까지 서면으로 통지하여야 한다(법 제74조 제5항). 관리처분계획총회 결의방법 : 관리처분계획의 수립 및 변경은 조합원 과반수의 찬성으로 결정(법 제45조 제4항) ● 유지관리사업비가 증가하는 경우 100분의 10(생산자가격 인상률, 손실보상금 제외) 이상, 조합원 3분의 2 이상 찬성 의결(법 제45조제4항) 관련 서류 공람 및 의견청취 ● 사업시행자는 관리처분계획 승인을 신청하기 전 관련 서류 사본을 최소 30일 동안 토지소유자에게 공개하고 의견을 들어야 한다.
● 다만, 경미한 변경이 있는 경우에는 공람 및 토지소유자의 의견청취 절차를 생략합니다(법 제78조제1항). 관리처분계획 승인 신청 ● 사업시행자는 관리처분계획의 승인이나 변경, 정지, 폐지를 요구할 수 있다.
승인을 받으려면 다음 각 호의 서류(전자문서 포함)를 첨부하여 시장·군수장 등에 제출하여야 합니다.
(시행규칙 제12조 및 별지 제9호 서식) 첨부파일 관리(별지 제1호 서식) 9) 처분계획(인허가, 변경, 정지, 폐지)신청서(재개발사업, 재건축사업, 주거환경정비사업)(도시 및 주거환경정비법 시행.pdf 파일 다운로드 내 컴퓨터에 저장 네이버 MYBOX 보기에 저장 관리처분계획 및 의견청취 ● 시·군수등은 사업시행자가 관리처분계획 승인을 신청한 날부터 30일 이내에 승인여부를 결정하고 사업시행자에게 통보하여야 함(제78조) 법 제2항) ● 관리처분계획은 사업시행자의 승인을 받아야 하며, 신청 전 관련 서류의 사본을 30일 이상 토지소유자에게 공개하고 의견을 들어야 합니다(제78조 제1항). )) ● 시장, 군수 등이 관리처분계획의 타당성 확인을 요구하는 경우에는 관리처분계획서를 제출하여야 한다.
승인신청서를 접수한 날부터 60일 이내에 승인여부 결정 및 사업시행자에게 통보(법 제78조 제2항) 관리처분계획의 타당성 검증이란 무엇입니까? (법 제78조제3항 및 시행령 제64조제1항) ● 타당성검증대상사업시행계획 당시 유지관리사업비가 10% 이상 증가한 경우. 조합원이 판매신청 시 판매대상별 기부추산총액을 기준으로 조합원의 기부금액이 20% 이상 증가하는 경우. 조합원 20% 이상이 관리처분계획 승인을 신청하는 날. 그 날부터 15일 이내에 시장·군수등에게 타당성 확인을 요청한 경우 시장·군수 등이 필요하다고 인정하는 경우 ● 타당성 검증 요청 시·군수 등 ● 타당성 검증기관 한국부동산청, 토지주택공사 등 ● 타당성 검증비용 시장·군수 등의 경우 사업시행자가 부담을 부담해야 할 수도 있습니다.
관리처분계획 승인 내용 고시 ● 시장 또는 군수등이 관리처분계획을 승인하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 포함한 승인 내용을 해당 관공서에 고시하여야 한다.
지방자치단체( 법 제78조제4항 및 시행규칙 제13조에 포함된 사항 – 재개발사업의 종류 및 명칭 – 재개발구역의 위치 및 면적 – 사업시행자의 명칭 및 주소 – 재개발사업 개시일자 관리처분계획 승인 – 토지, 건축물 등의 규모 계획부지, 분양지, 보유지의 규모, 새로 건설할 유지관리 기반시설의 내용 등을 포함한 관리처분계획 승인 개요 또는 폐지, 기존건물의 철거예정기간 공람을 위한 계획 및 승인내용 고시 ● 사업시행자는 공람을 실시하여야 하며 시행하고자 하는 경우 또는 시장·군수장이 고시하는 경우 등의 경우에는 공람기간, 장소, 대략적인 공람내용 등 공람계획을 사전에 토지등의 소유자에게 통보하고, 매도를 신청한 자에게 이를 통보합니다.
관리처분계획 인가 등의 내용을 고시하여야 함(법 제78조제5항 및 영 제65조제1항) ● 사업시행자는 다음 각 호의 사항을 매각을 신청한 자에게 통지하여야 함 , 관리처분계획의 변경신고가 있는 경우에는 변경내용을 공시하여야 합니다.
(시행령 제65조 제2항) ● 고시 재개발사업 종류 및 명칭 재개발사업 시행지역 면적 사업시행자 성명 및 주소 관리처분계획 승인일 기존사업 내용 및 가격 토지나 건물의 매매목표와 매매계획에 따른 부지나 건물의 규격 및 추정가액을 말합니다.
관리처분 승인 및 주선 ● 위의 순서로 관리처분 승인을 받으면 이전 및 철거를 거쳐 건축 및 일반분양이 진행되어 유지관리사업의 최종단계에 진입하게 됩니다.
● 관리처분 승인 사업을 받기까지 꽤 오랜 시간이 걸렸으나, 새 아파트를 이전하고 준공한 후에도 여러 변수로 인해 사업기간이 연장될 수 있다.
●다음 장에서는 최종 마무리 단계 절차와 프로젝트 기간이 늘어날 수 있는 변수에 대해 살펴보겠습니다.
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